Hösten är här och mycket är på gång i föreningen
Under sommaren har vi kämpat med både praktiska utmaningar, som trasiga fläktar i tvättstugan och rådjur i trädgården, men vi har också haft fina stunder tillsammans med gemensamma insatser och välfungerande vattningsschema. Framåt väntar viktiga frågor om föreningens långsiktiga ekonomi, underhåll av fastigheten och hur vi kan stärka gemenskapen ytterligare. I detta nyhetsbrev berättar vi om beslut som fattats, arbeten som pågår och vad som ligger framför oss, allt från 15-årsjubileum till föreningsstämma.
Viktiga datum
👉 6 oktober – Årsstämma
👉 12 oktober – Städ- och trädgårdsdag, inklusive cykelrensning och jubileumsfirande.
Två tillfällen där vi hoppas på god uppslutning – både för gemenskapens skull och för att vi tillsammans kan hålla nere kostnader genom eget engagemang.
Påminnelse! Alla cyklar i cykelrummen som har kvar en vit lapp på städdagen kommer att rensas bort. Vill du inte bli av med din cykel är det hög tid att ta bort den vita lappen som vi fäst fast på den.
Ekonomi och budget
Gruppavtal för bredband – ett sätt att få ner våra kostnader
Tack vare Hannes Hornvalls fina engagemang och initiativ har styrelsen uppmärksammats på ett enkelt sätt att få ner våra månatliga kostnader ❤️. I stället för att vi enskilt betalar höga bredbandskostnader kan vi genom ett gruppavtal få ner våra kostnader med ca. 400 kronor/månaden/hushåll dvs. nästan 5 000 kr/år/hushåll över tid. Hannes har tittat på lite olika leverantörer och när vi löst ut några sista frågor planerar vi att ingå gruppavtal med den leverantör som erbjuder de bästa villkoren.
Avgiftshöjningar
Styrelsen har genomfört årets budgetarbete. Efter genomgång av underhållsplan och ökade drifts- och leverantörskostnader beslutade vi att höja årsavgifterna med 14 % från 1 maj.
Höjningen av årsavgiften med 14 % gäller från 1 maj och innebär samma höjning på din månadsavgift – till exempel från 4 000 kr/mån till 4 560 kr/mån. Det är alltså en enda höjning, inte två separata höjningar.
Höjningen sker retroaktivt eftersom vårt budgetår löper från 1 maj till 30 april. Vi kommer inte ha möjlighet att redogöra för alla kostnader på detaljnivå på kommande föreningsstämma och uppmanar er därför att ta kontakt med styrelsen om ni vill ha en fördjupad insikt i vår ekonomi och förstå hur styrelsen har resonerat.
Vi behöver diskutera hur vi kan få ner våra kostnader på sikt. Läs mer om detta nedan under ”inför stämman”.
Amortering – Nästa steg för att stärka vår ekonomi
Vi har under 2024/2025 haft fullt fokus på att vända föreningens negativa kassaflöde och säkerställa att våra avgifter täcker de löpande kostnaderna – och det har vi lyckats med.
Nu vill vi ta nästa steg för att stärka vår ekonomi på lång sikt: amortera mer på våra lån. Föreningens lån uppgår idag till cirka 7,1 miljoner kronor. Experter, t.ex. Swedbank rekommenderar bostadsrättsföreningar att amortera minst 1–2 % per år. Vi ligger idag på blygsamma 0,5 %.
Styrelsens förslag är därför att vi på stämman tar ställning till om vi kan börja amortera minst 1 % per år, och mer om det visar sig finnas utrymme i slutet av räkenskapsåret. På så sätt stärker vi långsamt men säkert vår ekonomiska hållbarhet och minskar räntekänsligheten framåt.
Beslut om detta tas upp som särskild punkt på dagordningen vid stämman.
Fastighet och trädgård
Badrumsfönster
Besiktning av flera boendes badrumsfönster har visat att flera fönster är i så dåligt skick att de kräver akuta punktinsatser. En omfattande renovering av våra fönster är planerat till 2028, men då badrumsfönstren utsätts för mycket större slitage och behöver slitstarkare karmar än övriga fönster överväger vi att ta fönsterrenoveringen i två etapper, där etapp 1 bara omfattar badrumsfönster. Vi återkommer med tidsplan för detta när vi vet mer.
Pannrummet – återkoppling
I april gick vi ut med frågan om pannrummet. Alla svarande var positiva till att hitta en lösning och inte låta det stå outnyttjat och förfalla. För att få ett bra beslutsunderlag anlitade vi en arkitekt. Av juridiska, säkerhets, byggnads- och försäkringsmässiga skäl kan inte föreningen låta en enskild medlem renovera lokalen. Att omvandla lokalen till en hyreslokal är ett betydligt mer kostsamt projekt än att omvandla den till en allmänning för alla medlemmar att nyttja, men båda alternativen förutsätter att Humlans medlemmar är villiga att investera för att ett sådant projekt ska kunna förverkligas. Med kallelsen till stämman skickar vi med arkitektens offert och beslutsunderlag för att ge er en uppfattning om vad vi står inför om vi vill genomföra något av projekten. Utöver dessa två möjligheter presenterar arkitekten andra förslag, s.k. ”optioner”, som vi kan genomföra i våra källarutrymmen, exempelvis bygga lägenheter och göra om pannrummet till förrådslokal. Ni kan läsa mer om detta när kallelsen till stämman går ut.
Oavsett vad vi vill göra med pannrummet framöver måste det vänta. Vi har upptäckt en fuktskada som måste undersökas och åtgärdas innan vi kan komma vidare i planeringen kring pannrummet.
Nytt låssystem
Äntligen! Nu kommer kodlås att installeras vid portarna. Arbetet kommer att utföras under september månad. Kodlåsen kommer att på sikt kunna anslutas till ett system där vi kan utöka dess funktion. Vi skulle exempelvis kunna koppla dem till våra telefoner och använda kodbrickor. Detta är tillägg som kostar extra, men möjligheten att utöka komforten finns. Vi börjar enkelt med kod och nyckel. Ni kommer fortfarande att kunna komma in med era portnycklar, men skillnaden är att dörrarna kommer att vara stängda dygnet runt och man kan ta sig in med en portkod. Fastigheten kommer att ha en kod till alla portar som byts ut regelbundet. Koderna kommer att delas ut i era brevinkast. Portkod ökar tryggheten, minskar nyckelhantering och är en långsiktig investering.
Tvättstugan
- Torkrumsfläkten – I början av sommaren gick torkrumsfläkten sönder. Tyvärr tog det över en månad innan en ny installerades. Fördröjningen låg utanför både styrelsens och förvaltarens kontroll men väckte stor irritation. Vi inser att vi i styrelsen hade kunnat vara bättre i vår kommunikation mer er. Vi beklagar detta och hoppas på snabbare och bättre hantering framöver. Även förvaltaren har uppmanats att bli bättre i sin kommunikation.
- Grovstädning i tvättstugan – Redan tidigt i våras beställde vi grovstädning i tvättstugan för att få bort damm efter kakelläggningen i spontantvättstugan. Vi har allvarliga kommunikationssvårigheter med vår städfirma som fortfarande inte har utfört arbetet. Vi ser i dagsläget över alternativ och andra vägar framåt.
- Trivselregler – Tyvärr måste vi påminna om att följa trivselreglerna. Boka tider, städa efter dig och respektera dina grannar. Om man bokar kvällstiden, Planera! Eftersom elen stängs av kl. 22:00 får man en timma kortare torktid. Låt inte tvätten hänga kvar så att den tar upp plats för den som bokat tvättid på morgonen. Det skapar onödig irritation. Tack för er omtanke ❤️.
Klottersanering
Vi har haft klotter på fasaden. Vi har anlitat samma firma GBAB som utförde fasadrenoveringen i våras. för att klottersanera, och vi är väldigt nöjda med deras jobb.
Räcken och cyklar
Vi har fått klagomål om medlemmar som inte använder våra cykelställ och cykelrum utan låser cyklar mot våra räcken. Visst, räckena har sett bättre dagar och slitaget av att låsa fast sina cyklar i räckena gör kanske ingen större skillnad, men de är inte avsedda för cyklar. Vi uppmanar därför dem som använder räckena som cykelställ att genast sluta med det. Samtliga räcken kommer att fräschas upp till våren.
Trivsel, utemiljö och gemenskap
Städ- och trädgårdsdagar
Årets vårstädning lockade ca 20 deltagare. Flera medlemmar som inte kunde närvara har gjort extrauppgifter efteråt, som räfsning, gödsling och målning i portarna. Nästa städdag är 12 oktober. Då kommer vi även att fira 15 årsjubileum för brf Humlan4. Vi vill också påminna om att vi kommer att rensa i cykelrummen på städdagen. Det betyder att de cyklar som fortfarande har vita lappar på sig kommer att rensas bort.
På föreningsstämman förra året bestämde vi att vi skulle införa två kortare rensningsdagar under sommaren, innan och efter semestrarna där vi alla hjälps åt att hålla fint, dvs. rensa ogräs, räfsa bort nedfallna grenar och sopa bort skräp från gångar. Detta eftersom vi medlemmar inte ville betala för externa tjänster för att hålla efter vår utemiljö. Det har hållits två rensningstillfällen, 26 juni och 26 augusti. Ett glatt litet gäng dök upp vid båda tillfällena. Ett stort tack till er som hjälper till och bryr er om att hålla vår utemiljö fin❤️.
Trädgården
Äntligen har uteplatsen fått det skönhetslyft den varit i behov av länge. Pergola och grusplan är på plats och i samband med detta har även odlingsytan setts över och behovsanpassas. Vår trädgård är en unik plats. Det är väldigt ovanligt att en bostadsrättsförening har en så stor trädgårdsyta till sitt förfogande. Några konsekvenser av att vi tar hand om och vårdar vår trädgård är att fler vill vara i den och njuta av den. Många medlemmar har uttryckt sitt gillande. Även om alla inte vill gå med i trädgårdgruppen vill många ställa upp och rycka in när det behövs hjälp. Detta är vi väldigt tacksamma för, inte minst för alla hjältar som hållit liv i trädgården i sommar och hjälpt till med vattningen. Stort tack till er ❤️.
Det är tydligt att en fin trädgård har en stark attraktionskraft. Det visar sig bland annat i att mäklare uttrycker sin förtjusning och de trycker på det i lägenhetsannonserna. Det är också en viktig trivselfaktor för nya medlemmar som väljer att flytta in i vår förening. Ytterligare en konsekvens av en fin trädgård är att det attraherar personer som inte bor på Humlan som tror att det är en allmän yta. Privatskyltarna fyller inte sitt syfte och vi ser över olika lösningar att hålla ovälkomna gäster borta. Det inkluderar även rådjuren som har förstört mycket av det fina vi försöker bygga upp. Vi behöver bli tydligare i vår kommunikation även till dem 😊.
Inför stämman
Den ordinarie föreningsstämman kommer att hållas den 6 oktober i Hammarbykyrkans lokaler. Så fort vi får in alla underlag från revisorn kommer en kallelse att gå ut.
Vi vill särskilt diskutera tre frågor:
Möjlighet att få ner våra kostnader på sikt
Ingen av oss tycker det är roligt när avgifterna höjs. Vi medlemmar äger fastigheten brf Humlan4 tillsammans och betalar dess drift och underhåll med våra avgifter. Våra kostnader består av två delar, löpande drift- och leverantörskostnader samt kostnader för planerat underhåll. I takt med att leverantörskostnaderna ökar och underhåll måste utföras, behöver vi säkerställa så att vi har pengarna för detta och måste justera våra avgifter i enlighet med det.
Till skillnad från bostadsrättsföreningar som exempelvis har affärslokaler som genererar stora intäkter och som gör att de kan hålla avgifterna nere, har vi inga motsvarande inkomstkällor. Vi har visserligen ett dolt sparande i form av de sex hyreslägenheter som finns kvar, men vi vet inte när värdet av dessa lägenheter kan komma vår förening till del.
Det är inte hållbart att enbart höja avgifterna för att anpassa oss till kontinuerligt ökande kostnader, vi behöver titta på andra möjligheter att få ner våra kostnader på sikt, exempelvis genom installation av solpaneler och bergvärme för att få ner el- och värmekostnader, se över möjligheter att utöka lägenhetsbeståndet med mera. Med nya EU-regler (EU:s nya byggnadsdirektiv och EU:s energieffektiviseringsdirektiv) om miljöanpassning kommer vi bli tvingade att genomföra vissa av dessa alternativ ändå. Som vi redan varit inne på ovan är amortering ytterligare ett sätt att arbeta ner våra kostnader på sikt.
Vi kommer att bifoga diskussionsunderlag till kallelsen till stämman.
Förslag om ny policy: Engagemangsbaserad avgiftsreduktion
På årets föreningsstämma kommer vi att ta upp ett nytt förslag: en policy för engagemangsbaserad avgiftsreduktion.
Tanken är enkel: alla medlemmar som vill och kan bidra med praktiska insatser för fastigheten – till exempel i trädgården, vid städdagar, snöröjning eller enklare underhåll – kan få en mindre reduktion av avgiften som tack för sitt arbete. Modellen bygger på idén om självförvaltning, vilket Skatteverket godkänner under vissa villkor. Det handlar inte om lön, utan om en symbolisk uppskattning som stärker gemenskapen och minskar behovet av dyra externa tjänster.
Vi vill betona att detta är helt frivilligt – ingen förväntas delta, men alla ges möjlighet att engagera sig på sina egna villkor. Administrativa eller sociala insatser är fortsatt värdefulla, men omfattas inte av den skattefria reduktionen och uppmärksammas i stället på andra sätt. Genom att ta tillvara våra gemensamma krafter kan vi både skapa trivsel och bidra till föreningens ekonomi.
Beslut om införandet tas på stämman 6 oktober och beslutsunderlag skickas med kallelsen.
Uppföljning av frågan om hur vi kan utnyttja pannrummet
Som nämndes ovan har nya perspektiv på pannrummet och våra källarutrymmen inkommit i samband med den utredning som vi lät en arkitekt göra. Det innebär bland annat att möjligheten att bygga lägenheter i källarutrymmena och förrådsutrymmen i pannrummet. Detta kopplar an till diskussionspunkten ovan och är ytterligare ett exempel på åtgärder vi kan göra för att få ner våra kostnader på sikt.
I detta skede vill vi bara presentera idén och skapa utrymme för diskussion och frågor. Vi kommer att skicka med arkitektens offert och beslutsunderlag med kallelsen. Där framgår förutsättningarna för att omvandla pannrummet till en hyreslokal respektive multifunktionell gemensam yta, tillsammans med de nya perspektiven.
Det finns fortfarande behov av gemensamma ytor för exempelvis hobbyverksamhet, mötesrum, övernattning med mera, men detta går att lösa på andra sätt.
IT och kommunikation
HumlanAppen
Arbetet med att ta fram en plattform för intern kommunikation mellan boende på Humlan fortsätter. Det visade sig mer komplicerat än vi tänkt från början. Eftersom långt ifrån alla använder sociala plattformar som Facebook eller WhatsApp, behöver vi hitta en lösning som passae för alla. Vi tittar nu på möjligheten att ta fram en egen applikation för oss på Humlan. Vi återkommer när vi har något att presentera.
Sida för krisberedskap på gång
Med ökade krav och rekommendationer från MSB att bostadsrättsföreningar behöver utveckla sitt beredskapstänk, kommer vi att utöka vår hemsida med en egen sida tillägnat detta viktiga område. Vi hör av oss när vi är klara med detta arbete.
På gång och övrigt
- Tomträttsavgäld – Efter HD:s dom om oskäliga höjningar av tomträttsavgälder i Stockholm har vi begärt omprövning av vår villkorsändring med staden. Stockholms stad är ovilliga att gå oss till mötes, men vi driver ärendet vidare med jurist via vårt försäkringsbolag.
- Trygghet – Kanyler hittades i slänten. Polisen informerad och kommer hålla uppsikt.
- Lägenhetsförsäljningar – Flera försäljningar av lägenheter på Humlan pågår, och vi välkomnar tre nya medlemmar Sophia Canfora Sjöstrand, Casper Epstein och Oskar Börjesson.
- Till er som hyr ut i andra hand – Då informationen i dessa utskick i stor utsträckning riktar sig till de som bor på Humlan, uppmuntrar vi er att vidarebefordra nyhetsbrevet till era hyresgäster.
🐝 Vi ses på stämman och städdagen! 🐝
Med vänliga hälsningar,
Styrelsen Brf Humlan4
(Johanna, Kajsa, Ola och Philip)
