Ekonomisk status & kostnadsdrivare

Konsekvens om vi inte agerar: Om vi inte håller jämn takt med kostnadsökningarna äter de successivt upp föreningens reserver.

Räkenskapsåret löper från 1 maj till 30 april. Tredje kvartalet visade bra resultat. Bokslutet kommer snart med ytterligare underhållskostnader för april.

Löpande drift- och leverantörskostnader ökade i genomsnitt med 6 procent mellan 2024 och 2025. Vatten ökade med 17 procent, el med 15 procent. Värme stabil med 3 procent ökning. Räntekostnader har stabiliserats sedan de kraftiga höjningarna 2022/2023.

Förstudie med prisbilder för cykelförvaring är under framtagning.

Akut underhåll & löpande planering

Konsekvens om vi inte agerar: Om vi skjuter upp åtgärder på badrumsfönster, tak och dränering blir notan både större och mer oförutsägbar längre fram.

Underhålls- och förvaltningsstrategi

Förvaltaren arbetar enligt fyrpunktsmodell: inventering, planering, åtgärd och uppföljning för att undvika akuta kostnader. Exempel: VVC-regulatorn fixades genom byte av komponenter istället för hela enheten, vilket sparar långsiktig energi.

Underhållsverktyget SINOM implementeras och fylls med data. Styrelsen ser över hur medlemmar kan få tillgång till information när systemet är klart. Möjliggör överblick över kostnader och planerade åtgärder för 5–50 års horisont.

Akuta och planerade underhållsbehov

Badrumsfönster måste renoveras akut. Föreningen kommer att dela upp fönsterrenoveringen: badrumsfönster först, resten av fönstren senare. Diskussion om träram eller fullbyte till aluminiumram: fullbyte har högre kostnad initialt men kan vara värt det över 10 år ekonomiskt och för lägenhetsvärde.

Fukt i badrum är en utmaning då de inte är dimensionerade för duschens fukt.

Stamspolning ligger i planen för nästa räkenskapsår och genomförs vart 5:e år.

Dränering av fastighetens baksida behöver granskas. En kulle leder vatten mot fasaden vid regn, vilket kan orsaka fuktproblem. Taket ska besiktigas.

Möjligt projekt: källarkonvertering till nya lägenheter

Konsekvens om vi inte agerar: Om vi inte tar tillvara på de outnyttjade källarytorna missar föreningen cirka 500 000 kronor per år i löpande avgiftsintäkter.

Projektet utgår från outnyttjade källarytor, pannrum och cykelrum som potentiella boendeytor. Arkitekten Johan Lingmark gick igenom beslutsunderlaget han tagit fram inför mötet och som styrelsen har skickat ut till alla boende inför mötet.

Fastigheten ligger i grönklassat område (näst högsta klassning i Stockholm), vilket innebär arkitektoniska krav vid ändringar.

Alternativ A, B och C

I underlaget presenterar Johan tre alternativa scenarier. Alternativen A–C nedan ska i första hand ses som tentativa för att hjälpa oss få igång en gemensam tankeprocess. Dessa lösningar kommer att kunna kombineras utifrån vad som lämpar sig bäst utifrån husens olika förutsättningar och vilket intresse som visas för att bygga etager. Vi har fortfarande många frågor att besvara.

Alternativ A

Två större lägenheter per huskropp med uteplatser mot innergård, totalt fyra treor, cirka 330 kvadratmeter. Tekniska installationer måste kunna nås och är komplexa att flytta. Befintlig förrådsyta bevaras med cirka 10 procent av lägenhetsstorlek.

Alternativ B

Två större lägenheter, tre treor och två tvåor. Högre byggkostnad än A eftersom fler kök och badrum är kostnadsdrivande.

Alternativ C

Medlemmar köper ytan under sin lägenhet och skapar etager (4–5 rok) där det är tekniskt genomförbart.

Då vi vill främja ett långtidsboende och att alla ska ha lika möjlighet att få utöka sin boendeyta, tänker vi oss att vi undersöker intresset för detta innan planer fastställs. Vi har idag en medlem som har byggt ihop två lägenheter. Alternativ C innebär mindre investeringskostnader för föreningen, visserligen mindre vinst på kort sikt, men kommer att generera mer avgiftsintäkter löpande samt ge föreningen etagelägenheter (4–5 rum), vilket kommer att bidra till ekonomisk stabilitet över tid och öka vår attraktionskraft på marknaden.

Ekonomiska förutsättningar och projicerad vinst — Alternativ A + B

Total byggkostnad (Alternativ A + B) beräknad till 8–12 miljoner kronor, med riskbuffert 9–13 miljoner kronor. Beräknad total försäljningsintäkt: cirka 20 miljoner kronor, vilket ger 6–11 miljoner kronor i vinst. Försäljningskalkyl baseras på cirka 60 000 kronor per kvadratmeter. Större lägenheter (3–5 rum) är sällsynta i området och säljs fortare än ettor och tvåor.

Total ekonomisk effekt: cirka 500 000 kronor per år i ökad intäkt från utökad avgiftsbärande boendeyta om vi kan optimera hela potentialen (inkluderar även alternativ C).

Alternativ C

Är ett lågriskalternativ i förhållande till övriga då medlemmen står för kostnader och försäkringar, och genomförande sker under övervakning av styrelse och projektledare. Det genererar inte lika stor vinst, men leder till lägre investerings- och räntekostnader och bidrar till ökade avgiftsintäkter och stabilitet över tid.

Bygglovsprocess och regelkrav

Arkitekten har informellt kontaktat Stockholms stad och ser ingen anledning till att bygglov inte skulle kunna erhållas. Främsta utmaningen ligger troligen i dagsljusberäkningar.

En kvalificerad majoritet på 67 procent krävs för omröstning. Innan omröstning rekommenderas inriktningsbeslut som tas på stämman i oktober. Bygglovsavgift beräknas mellan 20 000 och 100 000 kronor. Jämförelse: Arkitekten nämnde en bostadsrättsförening med äldre fastigheter som genomförde exakt samma typ av projekt utan svårigheter.

Medlemmar önskar två oberoende källor för jämförande data från andra föreningar innan beslut. Att dra meningsfulla slutsatser från att jämföra totala kostnadsbilder är ofta svårt då två föreningar sällan delar exakt samma förutsättningar, som exempelvis lånegrad, avgifter, intäktsbaser, fastighetsskick m.m. Däremot kan vi lära av andra föreningars erfarenheter av liknande ombyggnationer. För genomförande kommer styrelsen att ta in flera inbördes oberoende offerter.

Värdeökning för befintliga lägenheter

Konsekvens om vi inte agerar: Om föreningen inte stärker sin ekonomi och attraktionskraft riskerar våra lägenhetsvärden att halka efter områdets utveckling.

Mäklarens perspektiv: alla medlemmars lägenhetsvärde ökar vid ny bebyggelse om det leder till en stabil förening. Stabilitet är den största faktorn för köpare idag, följt av fastighetens yttre skick.

Förenings gemensamma ytor, exempelvis trädgård, bastu och övernattningsmöjligheter, kan höja snittpriset markant. Exempel från Lundagatan: 6 000 kronor högre pris per kvadrat tack vare en aktiverad utemiljö. Uteplatser mot innergården ger trygghetskänsla och attraktivitet.

Stora lägenheter är en bristvara och mycket eftertraktade i Hammarbyhöjden. Desto fler stora lägenheter vi kan generera, desto högre attraktionskraft kommer Brf Humlan4 att få, vilket kommer att bidra starkt till en värdeökning för alla bostadsrätter.

Marknadsperspektiv och värdeökning

Från den 1 april ändrades amorteringsregler och lånetak, vilket påverkar bostadsvärden. Priserna i innerstaden stiger redan. Yngre förstagångsköpare fokuserar mycket mer på föreningsekonomi än tidigare generationer. Trivselfaktorer som övernattningsmöjligheter, bastu och trevlig utomhusmiljö har också stor betydelse för köparen. Mycket få större lägenheter säljs i området jämfört med tvåor och ettor, så behovet är stort.

Sopsortering & cykelförvaring

Konsekvens om vi inte agerar: Om vi inte löser fastighetsnära sopsortering i tid får föreningen vite på 20–100 000 kronor — och blir ändå skyldig att åtgärda det.

Fastighetsnära avfallssortering

Lagkrav som måste lösas oavsett framtidsprojekt. Stockholm stad kräver källsortering på fastigheten. Möjlighet att söka dispens om man inte kan uppfylla i tid. Vite ges vid bristande uppfyllelse.

Juridisk gråzon: Medlem undrade om vi kan bortse från lagkrav och istället ta vitenskostnaden? Detta alternativ är inte försvarbart då det skulle leda till fördyrande omkostnader för föreningen. Ett vite befriar oss inte från våra skyldigheter, utan skulle innebära att vi både får betala för vite och för ett genomförande. Viten kan ofta hamna i beloppspannet 20–100 000 kr och kan vara löpande, beroende på hur snabbt man uppfyllt lagkravet.

Cykelförvaring

Cykelrummen är opraktiska och inte ursprungligen designade som cykelrum. Olaus Magnus väg är särskilt problematiskt då den är en utrymningsväg.

Förstudie med prisbilder är under framtagning. Om källarkonvertering genomförs kan cykelrummen omdisponeras. Mycket outnyttjad mark på gården kan användas för cykelhus och sopsortering.

Avgift, ekonomisk strategi & nästa steg

Konsekvens om vi inte agerar: Om avgiften inte justeras löpande i relation till omvärlden urholkas föreningens ekonomi, och visionen om att bli skuldfria flyttas allt längre fram.

Övriga fastighetsåtgärder

Stockholm stad släpper träningslägenheten till föreningen. Halva lägenheten renoveras via försäkringspengar efter vattenskada på Åkerbladsgatan 2. Beslut om hur försäljningsintäkter ska användas tas först efter bokslut.

Källarprojektet — processordning

Föreslaget inriktningsbeslut på kommande stämma om man vill undersöka möjligheten. Efter att vi har kartlagt medlemmars intresse av att bygga ut sina lägenheter tar arkitekten, Johan Lingmark, fram ett beläggsunderlag för stämman att ta ett inriktningsbeslut på. Först när ett inriktningsbeslut är fattat kan arkitekten komplettera underlagen med det som behövs för att söka bygglov och därefter hjälper han föreningen att söka bygglov. Två oberoende källor för jämförelsedata önskas innan slutbeslut.

Sopsortering och cykelförvaring

Måste lösas snart. Inväntar förstudie från arkitekten med möjliga alternativ och prisbilder för styrelsen att ta ställning till. Styrelsen sammanfattar och informerar boende om möjliga riktningar vi kan ta. Då detta projekt är styrt av lagkrav och något vi måste göra, blir detta inte en fråga för stämman att ta ställning till. Däremot kommer styrelsen att ta in tankar och synpunkter från medlemmar kring utförande och möjligheter.

Ekonomisk planering

Höjning av medlemsavgiften verkar oundviklig. Vi måste ligga i fas med omvärlden, där vi ser att våra leverantörskostnader har ökat med 6 % i genomsnitt från 2024 till 2025.

Vår vision: Tanken med källarprojektet är att det ska bidra till visionen om att brf Humlan4 blir mindre beroende av externa finansiärer och minskar vår underhållsskuld, för att så småningom bli skuldfria och kunna bära våra kostnader själva.

Tack för engagemanget

Fysiska möten och samtal i trapphusen är fortfarande de mest effektiva sätten att hålla föreningen levande. Hör av dig till styrelsen om du har tankar, synpunkter eller frågor — vänta inte till stämman i oktober.