Nu är det jul igen
December är strax här, idag är det första advent och huset börjar gå in i vinterläge. Innan ljus, glögg och ledighet tar över vill vi ge en lite längre uppdatering om vad som hänt i föreningen under året, vilka beslut som är fattade och vad som väntar runt hörnet.
Viktiga datum
👉 3 december – Vision och strategiska riktlinjer för Brf Humlan4
Den 3 december kl. 19:00 i Hammarbykyrkan bjuder vi in till ett diskussionsmöte om var vi som bostadsrättsförening vill vara om 10 år och vilka steg vi kan ta för att komma dit. Det handlar främst om vilka åtgärder vi kan vidta för att få ner kostnader på sikt, kostnadseffektiva investeringar vi kan göra och hur vi vill bekosta större underhåll och vilka alternativ vi har att förhålla oss till. Arkitekt Johan Lindmark och vår tekniska förvaltare Jannis Delinikos (Nytorget) kommer att medverka för att ge sina perspektiv på fastigheten, vilka möjligheter de ser och även ge oss ett omvärldsperspektiv på hur andra föreningar gör. Syftet är att prata igenom underhållsplan, ekonomiska effekter och alternativa vägval under lugnare former än på en stämma.
👉 15 december – Styrelsemöte
Nästa ordinarie styrelsemöte är planerat till den 15 december. Håll ett öga på hemsidan där lägger vi ut datum på nästkommande styrelsemöte efter varje möte.
Till er som hyr ut i andra hand – Då informationen i styrelsens utskick i stor utsträckning riktar sig till de som bor på Humlan, uppmuntrar vi er att vidarebefordra nyhetsbrevet till era hyresgäster.
Året i korthet
Året som gått har präglats av både större strategiska beslut och en hel del praktiska förbättringar i huset. Vi har fått ny teknisk förvaltare (Jannis Delinikos), tagit tag i belysning, tvättstuga och pannrum, genomfört OVK, fortsatt utredning av fukten i pannrummet och påbörjat arbetet med en mer långsiktig 50-årig underhållsplan kopplad till budget, amortering och sparande. Samtidigt har vi börjat se över driftskostnader som vattenförbrukning, och vi har satt i gång arbetet med ett gruppavtal för bredband som kommer att sänka våra kostnader med ca 260 000 kr/år.
Tack till alla som bidragit under året
Styrelsen vill rikta ett stort tack till alla som deltagit på städdagar, fixat i trädgården, svarat på enkäter, felanmält sådant som inte fungerar och på olika sätt dragit sitt strå till stacken under året. Ni som tar extra pass, går på möten, svarar på frågor, bär saker, rensar cyklar eller bara lyfter ett problem i tid gör konkret skillnad för ekonomi, trygghet och trivsel i föreningen.
Stämman i sammanfattning
Kort lägesbild (ekonomi, beslut, större åtgärder)
På föreningsstämman den 6 oktober gick vi igenom räkenskapsåret 2024/2025 och de viktigaste ekonomiska frågorna framåt. Protokollet från stämman finns tillgängligt för den som vill läsa i detalj vad som avhandlades, men i korthet kan sägas att fokus framåt ligger på långsiktig amortering, bättre grepp om driftkostnader och tydligare koppling mellan underhållsplan och ekonomi.
Förslag från styrelsen som röstades igenom:
- Ökad och konstant amorteringsgrad – Det är viktigt att ha goda relationer med kreditgivare och försäkringsbolag. Vi behöver därför visa att vi lyssnar på deras rekommendationer och svarar upp mot de krav som ställs på oss när vi behöver låna pengar eller omförhandla försäkringspremier. En sådan rekommendation är att bostadsrättsföreningars amorteringsgrad bör ligga i spannet 1–2% årligen av den totala låneskulden. Stämman beslutade att Brf Humlan4 minst ska amortera 1 % per år och mer om det ges utrymme i slutet av varje räkenskapsår.
- Införande av grannrabatt – De frivilliga arbetsinsatser som några få medlemmar bidrar med för att upprätthålla en trivsam boendemiljö för alla och därmed försöker hålla våra kostnader nere räcker inte på långa vägar i förhållande till vad vi behöver få gjort och hålla efter. Detta är inte hållbart. Därför beslutade stämman att vi ska införa en så kallad grannrabatt för de medlemmar som hjälper till. Initiativet bygger på tydliga kriterier som Skatteverket har tagit fram vad de kallar för självförvaltning, genom enklare sysslor som vi inte behöver professionell hjälp för att genomföra. Tanken är att alla boende på humlan, inklusive våra hyresgäster, mot genomförda arbetsinsatser kan påverka sin avgift/hyra som reduceras med motsvarande ersättning en gång om året. På så sätt kan vi säkerställa att vi får saker gjorda till långt mycket billigare kostnad än om vi hade lagt ut motsvarande arbete på entreprenörer. Vi kommer att återkomma med regler och former för grannrabatten, hur det ska fungera i praktiken, när vi fått in alla de underlag som krävs för att kunna beräkna gränser för ersättningen.
Diskussionsfrågor framflyttade till särskilt möte
På stämman diskuterades det livligt, men vi hann inte fram till de större strategiska frågor som är viktiga för oss på längre sikt, frågor som säkerställer att brf Humlan4 är en robust och hållbar förening över tid. Detta innefattar aspekter som hur vi kan få ner våra driftskostnader, vad en självförsörjande förening innebär, vad är vi villiga att investera för att generera och få tillbaka pengar till föreningen, hur ser en framtidsvision ut för Humlan om 10 år? Vi bjuder därför in till fortsatta diskussioner den 3 december. I sällskap av en arkitekt och vår tekniska förvaltare kan vi prata mer sammanhängande om olika scenarier och prioriteringar – Välkomna!
Övriga kostnadsbesparande insatser beslutade och på gång
Gruppavtal bredband
För att få ett beslutsunderlag om vi ska ingå gruppavtal bredband med eller utan TV skickades en enkät ut till alla hushåll. Av 38 svarande uppgav 29 att de inte använder dagens gemensamma TV-basutbud och 9 sa att de gör det. Resultatet talar för att vi går vidare med ett gruppavtal för enbart bredband, medan den som vill ha ett TV-basutbud får betala ett eget tillägg. (gäller inte hyresgäster). Nuvarande avtal med Telia är uppsagt, och styrelsen jämför just nu olika bredbandsalternativ med en årlig föreningskostnad mellan cirka 42 000 och 51 000 kr, jämfört med dagens totala 260 000 kr/år som vi betalar från egen plånbok. Nästa steg är att välja leverantör. Vi återkommer med tidplan och praktisk information till alla hushåll.
Vattenmätning i tvättstugan
VA-kostnaderna (vatten och avlopp) har ökat, och vi behöver få en uppfattning om hur stor del av vår totala vattenförbrukning kommer från gemensamma förbrukningskällor, som tvättstugan. När vi ser hur förbrukningen faktiskt ser ut kan vi ta mer träffsäkra beslut kopplat till våra enskilda förbrukningsmönster och eventuella tekniska åtgärder. Därför planerar vi att installera vattenmätare i tvättstugan.
Fastighet och trädgård
OVK – genomförd och slutsatser i korthet
En obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har genomförts den 21 oktober. Sex boende lämnade inte tillträde till sina lägenheter vid detta tillfälle, men eftersom det är en liten andel behövde föreningen inte boka ombesiktning för att bli godkänd totalt sett. Styrelsen ser över rutinerna och kommer att förtydliga i ordningsreglerna att boende själva får stå för kostnaden vid framtida återbesök om man inte lämnar tillträde när OVK är aviserad.
Tvättstuga & källare – utrustning, belysning och status
Tvättstugan har fått en ny torktumlare som nu är på plats och används. Belysningen i tvättstuga, källare och pannrum byts ut enligt beslut: tvättstugan får armaturer med rörelsesensorer och pannrummet får ny eldragning och gamla ledningar tas bort.
Trädgården & rådjuren – enkel inhägnad
Trädgårdsgruppen har tagit fram en kostnadseffektiv lösning för att skydda odlingarna mot rådjur, utan att hägna in ett större område på gården. Pallkragarna har möblerats om till ett U, som ska stängslas in med armeringsnät till våren. Dessutom har arborister varit här den 4 november och tagit in björken och almen så att grenar inte slår mot fasaden. Björken mår inte helt bra och kan ha begynnande stamröta. Vi behöver därför ha den under uppsikt och kontakta arboristerna igen om tecken på brun vätska eller utebliven lövsättning syns på vissa grenar. Björkar är känsliga och kan dö snabbt om de blir sjuka, då behöver de tas bort innan de kan orsaka större skador på närliggande hus.
Trivsel, utemiljö och gemenskap
Städ- och trädgårdsdag 12 oktober & 15-årsjubileet
Den 12 oktober genomförde vi städ- och trädgårdsdag med firande av att Humlan4 fyller 15 år som bostadsrättsförening i år. Som vanligt var vi ett mindre gäng som bar det praktiska, men stämningen var mycket god och det vi hade planerat att få gjort blev gjort, bland annat cykelrensning, diverse småfix i utemiljön och allmän uppstädning. Det här är ett bra kvitto på att föreningen fungerar när engagerade grannar hjälps åt, även om vi gärna ser fler händer nästa gång.
Tack till trädgårdsgruppen för höjd attraktionskraft och värdet på fasigheten
I samband med att vi byggde om vår uteplats tillkom en hel del extraarbete för att få planteringar att harmonisera med de nya ytorna. Trädgårdsgruppen har tagit på sig mycket av detta arbete, även om det inte bör förväntas av dem. Under året har de tagit hand om planteringar, ommöblering av pallkragar, framtagning av rådjurslösningen och löpande småfix. Även frivilliga medlemmar har stöttat trädgårdsgruppen under sommaren med att vattna. Resultatet av detta arbete är inte bara att trädgården blir allt trevligare för oss humlanbor att vistas i, utan arbetet har dessutom bidragit till att trädgården blivit ett viktigt kriterium vid försäljning av våra lägenheter, och höjer värdet på fastigheten som helhet. Styrelsen vill säga ett stort tack för alla dessa insatser.
Trädgårdsgruppen håller efter odlingarna så att de är trevliga att titta på. Som aktiv medlem ansvarar du i första hand för odlingarna i pallkragarna, sådd, ogräsrensning, skötsel och skörd, men är självklart välkommen att bidra till trädgården som helhet. Om du vill vara med i trädgårdsgruppen hör du av dig till dem på hemsidan här, eller gå ut och prata med dem när ni ser dem i trädgården.
Cykelrensning – genomförd och rutiner framåt
Cyklar som märktes upp och rensades ut i samband med städdagen har nu hämtats. Målet är att hålla cykelrummen bättre ordnade, så att de som faktiskt använder sina cyklar kommer fram. Vi kommer att fortsätta med regelbunden cykelrensning, där boende får chans att märka sina cyklar innan uppsamling skickas iväg.
Felanmälan – allas ansvar
Ett par exempel från året visar hur viktigt det är att felanmälningar görs i tid: en trasig torktumlare och torkrumsfläkt har bytts ut, en duschslang har felanmälts och bytts, lampor och portbleck har justerats, möss i källaren har avlägsnats, källardörrar som inte gått igen har fixats. Ju snabbare vi får veta att något inte fungerar eller verkar konstigt, desto snabbare kan saker åtgärdas, samtidigt som slitage, kostnader och irritation minskar. Gör en insats för det gemensamma och fortsätt felanmäla när något är trasigt – hemma, i trapphuset eller i gemensamma utrymmen, eller kontakta styrelsen om ni undrar över något.
Vinter & trygghet
Levande ljus & brandvarnare – påminnelse
Inför vintern med alla ljus vi tänder vill vi påminna om att regelbundet testa brandvarnaren hemma och byta batteri vid behov. Ställ aldrig levande ljus nära gardiner eller annat brännbart, och lämna dem inte obevakade – särskilt inte i gemensamma utrymmen.
Lås, portar och källare – kodlås i drift, håll dörrar stängda
Portkoderna är nu införda enligt beslut i underhållsplanen. För att hålla säkerheten på en bra nivå är det viktigt att portar, källardörrar och andra gemensamma utrymmen hålls stängda och inte kilas upp. Släpp bara in personer du känner igen eller som tydligt hör hemma i huset.
Snöröjning – entreprenör och grannar tillsammans
Vi anlitar en entreprenör som tar hand om de större ytorna runt huset, men vinterperioden blir alltid säkrare om vi hjälps åt. Prata gärna ihop er i trappuppgången om hur ni kan hjälpas åt med att hålla er port fri från snö och is, särskilt vid kraftigt snöfall eller halka. Snöröjningsfirman kommer först när snön är ca 5 cm djup.
Snöras, is och var du ställer dina saker
När snön väl kommer vill vi påminna om att inte ställa cyklar, barnvagnar, utemöbler, blomlådor eller annan egendom där det finns risk för snöras eller isras från taket. Taket behöver ibland skottas av för att undvika för tung snö och is, och när man väl är uppe och skottar går det inte alltid att styra exakt hur snön rör sig på vägen ner.
Tänk därför på att flytta sådant som är ömtåligt från fasader och gångstråk där snö och is kan falla ner. Egendom som ändå har placerats där det är uppenbar risk för snöras eller isras ersätts inte om den skadas.
Systematiskt brandskyddsarbete (SBA)
I underhållsplanen ligger ett särskilt projekt för att få till ett systematiskt brandskyddsarbete (SBA) i fastigheten. Detta kommer ombesörjas inför julledigheten. Det omfattar bland annat utplacering av brandsläckare, genomgång av rutiner, dokumentation och återkommande kontroller. Mer konkret information kommer när åtgärderna är upphandlade och på plats.
IT och kommunikation
Chatt/KOM-plattform – status och nästa steg
Under hösten har kommunikationsansvariga i styrelsen utvärderat en sms-tjänst (Hello SMS) som möjlig gemensam kommunikationsplattform för Humlan4. Förslaget är att börja i liten skala – till exempel för viktiga meddelanden och korta uppdateringar från styrelsen – och sedan bygga vidare om det fungerar bra. Nästa steg är en demo för styrelsen, och därefter kan vi tillsammans testa en första enkel chattkanal med utvalda utskick. Vi uppskattar om ni återkopplar till oss med konstruktiv feedback och idéer om förbättringsområden.
Praktiskt & kontaktvägar – felanmälan, jour, styrelsen
Tekniska fel i fastigheten (t.ex. värme, vatten, el i gemensamma utrymmen) felanmäls som tidigare via länken längst ner här på hemsidan. Kontaktuppgifter till förvaltare och eventuell jour finns på anslagstavlorna i entréerna och på hemsidan. För frågor till styrelsen använder du styrelsens gemensamma e-postadress eller kontaktformuläret på hemsidan, så fördelar vi vidare internt.
Styrelsens kontaktpersoner – roller i korthet
För att det ska vara tydligt vem som gör vad arbetar styrelsen med fördelade ansvarsområden:
- Johanna är ordförande med övergripande ansvar, samt har särskilt ansvar för utemiljö och externa kontakter.
- Ola är sekreterare med ansvar för framtagande av protokoll, samt har särskilt ansvar för IT och kommunikation. Ola tar också bilder och uppdaterar hemsidan.
- Jakob är kassör med ansvar för uppföljning av föreningens ekonomi, fakturaattestering och är kontaktperson för våra bank- och försäkringskontakter. Han har även ansvar för att följa upp vår städfirma och vittja humlans gemensamma brevlåda på Åkerbladsgatan 4.
- Kajsa ansvarar för fastighetsfrågor och håller den löpnande kontakten med vår tekniska förvaltare på Nytorget. Hon ansvarar även för vårt nyckelregister och hyresgästfrågor.
- Emil och William är två mycket aktiva suppleanter som särskilt bidrar till frågor som rör trivsel. Suppleanterna bjuds in och uppmuntras att delta aktivt på alla styrelsemöten.
Roller och kontaktuppgifter uppdateras löpande i våra interna system och på hemsidan.
Året som kommer
Fokusfrågor 2026
Inför 2026 har vi flera större spår igång: att validera den 50-åriga underhållsplanen och koppla den till flerårsbudget och amorteringsplan, att ta fram kassaflödesprognoser med olika scenarier för ränta, energi och underhåll, att se över räntevillkor och bankkontakter, samt att genomföra de projekt som redan ligger i planen – från besiktning av tak och fönster, färdigställa pergolan med avlastningsyta, fortsatta åtgärder i pannrum till anpassning till nya krav på fastighetsnära sopsortering.
Styrelsen vill önska alla boende på Humlan4 en lugn och fin jul- och nyårshelg. Tack för tålamod, engagemang och samarbetet under året. Vi ser fram emot ett nytt år där vi fortsätter att tillsammans ta hand om både hus, gård och gemenskap.