Från den 1 januari 2027 ska alla hushåll kunna sortera förpackningar vid huset. Det är ett lagkrav. Samtidigt fungerar cykelförvaringen dåligt. Cykelrummen var aldrig avsedda för cyklar och är besvärliga att använda, och rummet på Olaus Magnus väg ligger i en utrymningsväg och måste flyttas.

Basalternativet är en enklare variant inom ramen för den inriktning, alternativ 3, som extrastämman valde den 10 juni. Alternativ 1, med enbart kärl eller kärlskåp utomhus, som extrastämman tog ställning till och valde bort har det inte tagits fram något pris på. Om stämman vill ha ytterligare en enklare lösning behöver en ny beställning presenteras för styrelsen att jobba vidare med.

Föreningen behöver omkring 60 cykelplatser. I dag finns 28 utomhus, 20 på Åkerbladsgatan och ungefär 8 på Olaus Magnus väg, utan skydd mot väder och stöld. Med dem blir det totalt 58–64 platser i huvudförslaget och 58 i basalternativet.

Skillnaden är var de nya platserna hamnar. Basalternativet har 30 låsbara platser under tak. Huvudförslaget har 6–12 sådana platser och 24 utomhus. Det exakta antalet bestäms när bygget planeras i detalj.

Källaren ligger delvis under mark och nås via trappor, så det är svårt att få fram sopkärlen till hämtningen. Cyklar som flyttar ut frigör dessutom källarytor som kan bli förråd och, om källarprojektet blir av, lägenheter och kontor.

Det gör vi bara om stämman väljer huvudförslaget. Byggnaden behövs i första hand för soporna och cyklarna. När en del ändå får vatten och avlopp går den att använda till annat för föreningen, till exempel stämmor, möten och fester som i dag kräver en hyrd lokal. Merkostnaden är 410 000–1 035 000 kr enligt arkitektens uppskattning.

Väljer stämman basalternativet kan cykelhuset inte senare bli lokal utan ett nytt bygglov. Med huvudförslaget kan byggnaden användas som i basalternativet inom samma bygglov.

Ja. En delad lösning är möjlig i princip, men den måste rymma alla hushåll, fungera för hämtningen och regleras i avtal om drift, kostnader och tillträde. Föreningen blir då beroende av en annan fastighetsägares beslut. De närmaste grannfastigheterna har valt eller utreder egna lösningar, och styrelsen har inte hittat något samarbete som är bättre än en lösning på egen mark.

Stockholm Vatten och Avfall kan godkänna en återvinningsstation som insamlingsplats, men bara om tre villkor är uppfyllda samtidigt: brist på plats inomhus, brist på plats utomhus och orimlig ekonomisk belastning. Styrelsen har stämt av frågan med dem. Arkitekten har visat att det finns plats på vår mark, och föreningen har låg skuldsättning och kan betala byggnaden med försäljningen av en lägenhet. Styrelsen har därför inte ansökt.

Byggnaden blir inte klar till den 1 januari 2027. Styrelsen ordnar en tillfällig lösning och stämmer av den med Stockholm Vatten och Avfall. Att använda en återvinningsstation i stället kräver särskilda skäl och en överenskommelse. Det är inte automatiskt tillåtet bara för att bygget dröjer.

Ett bygglov kan aldrig garanteras, särskilt inte i ett kulturhistoriskt värdefullt område. Därför har förslaget anpassats efter dialog med staden, bland annat från omkring 150 till omkring 80 kvm byggnadsyta. Säger staden ändå nej är pengarna för arkitekt och ansökan förlorade. Utan en prövning får föreningen å andra sidan aldrig veta vad som går att bygga.

Byggnaden och markarbetena påverkar gården. När bygget planeras i detalj ska styrelsen lösa avfallshämtning, tillgänglighet, brandskydd, vatten och avlopp, regnvatten och hänsyn till träd och kulturmiljö. Vid markarbetena anlitas en landskapsarkitekt för att skydda eken. Förslaget har en bänk runt eken och ett gångstråk mellan husdelarna.

En hyreslägenhet har återgått till föreningen och säljs nu genom mäklare. Den är värderad till omkring 2,8 miljoner kronor. Styrelsens förslag är att använda pengarna, efter försäljningskostnader, till hela bygget, så att det inte kräver höjd avgift, och att pengarna står på ett räntebärande sparkonto fram till byggstart.

Vi vet ännu inte vad lägenheten säljs för eller vad bygget kostar, så vi kan inte lova att pengarna räcker. När bygglov och offerter finns gör styrelsen en ny budget för hela projektet. Räcker pengarna inte anpassas projektet eller finansieras på annat sätt innan det beställs.

FNI-byggnaden ska enligt förslaget betalas med försäljningen och inte kräva höjd avgift. Källarprojektet skulle, om det genomförs, behöva lånefinansieras under byggtiden. Räntan kan då kräva en tillfälligt högre avgift tills de nya lägenheterna är sålda och lånen lösta.

Avgiften kan också behöva höjas av andra skäl. Enligt årsredovisningen för 2025/26 kan stigande kostnader och planerat underhåll kräva en ny höjning under 2026/27.

Det går, och föreningen har utrymme. Lånen är 7,06 miljoner kronor, eller 3 341 kr per kvm bostadsrättsyta, och pantbreven uppgår till 18,5 miljoner kronor. Ett lån på 2,6 miljoner kronor skulle med dagens räntor kosta omkring 70 000–90 000 kr per år, ungefär 3 procent av årsavgifterna.

Hyreslägenheten säljs redan nu. Frågan är därför vad pengarna ska användas till, inte om lägenheten ska säljas. Går pengarna till FNI-byggnaden finns de inte kvar till annat underhåll, som då kan behöva lånas till längre fram. Lånar föreningen i stället till FNI-byggnaden kan pengarna sparas till underhållet. I båda fallen behöver föreningen lika mycket pengar. Skillnaden är när lånet tas och vad räntan är då.

Hade byggprojektet inte sammanfallit med att hyreskontraktet för en av föreningens hyreslägenheter sades upp, så att lägenheten kunde säljas, hade föreningen behövt låna till hela projektet. Förslaget hade varit detsamma, men lånet hade motsvarat en avgiftshöjning på ungefär 3 procent. Styrelsen vill så långt det går undvika att belasta avgifterna och föreslår därför att pengarna från försäljningen används till bygget. Innan bygget beställs prövar styrelsen finansieringen igen, och ett lån kan bli en del av lösningen.

Nej. Enligt årsredovisningen för 2025/26 är soliditeten 82,65 procent, lånen 2 775 kr per kvm total yta och räntekänsligheten 2,6 procent. Skuldsättningen och räntekänsligheten är låga enligt banken. Kassan var 1,01 miljoner kronor vid årets slut, och lånen minskade med 88 000 kr. Årets resultat var ett underskott på 432 000 kr, men det beror på avskrivningar på 540 000 kr som inte påverkar kassan. Utan dem var resultatet plus 108 000 kr. Utmaningen är långsiktig: kostnaderna stiger, och sparandet räcker inte till underhållsplanen.

Enligt årsredovisningen för 2025/26 sparade föreningen 429 550 kr, eller 169 kr per kvm. Det betyder inte att hela beloppet ligger undan på ett konto. Sparandet är det ekonomiska utrymmet för planerat underhåll, investeringar och amorteringar efter löpande kostnader och räntor.

Under året gick 321 230 kr till planerat underhåll och 87 885 kr till amorteringar. Av årets utrymme återstod därmed cirka 20 000 kr. Föreningen köpte också inventarier för 29 155 kr, så utrymmet räckte i stort sett precis. Att kassan ändå ökade beror på att en del kostnader betalades först efter årets slut. Sparandet är alltså inte ett mått på föreningens pengar på banken.

Styrelsens preliminära uppskattning av underhållsbehovet är cirka 13,5 miljoner kronor över 25 år, efter avdrag för genomförda arbeten och tillägg för bedömd upprustning av källaren. Det motsvarar ungefär 540 000 kr per år. Beloppet ska räcka både till det underhåll som görs varje år och till större arbeten längre fram. Samma åtgärder räknas inte dubbelt.

Därför jämför vi behovet på 540 000 kr med hela årets sparande på 430 000 kr. Gapet är ungefär 110 000 kr per år för underhåll, eller omkring 200 000 kr om föreningen samtidigt ska amortera lika mycket som under 2025/26.

Till det kommer tomträttsavgälden. Redan 2026/27 blir den drygt 100 000 kr högre än i årsredovisningen 2025/26, och fullt genomförd, från april 2030, omkring 270 000 kr högre per år. Är övriga intäkter och kostnader oförändrade krymper sparandet då till omkring 160 000 kr per år, och gapet mot underhållsbehovet växer till omkring 380 000 kr per år.

Alla framtidsbelopp är ungefärliga. När den nya förvaltaren tillträder ska underhållsplanen revideras från grunden genom en fullständig besiktning av fastigheten. Då uppdateras behov, kostnader och tidpunkter.

Föreningen äger inte marken utan betalar en årlig avgift, tomträttsavgäld, till Stockholms stad. Höjningen började gälla den 1 april 2026 och införs stegvis. Med stadens generella upptrappning blir kostnaden så här. Beloppen behöver bekräftas mot föreningens avgäldsavtal.

* Fördelat på föreningens totala yta enligt årsredovisningen, 2 544 kvm bostäder och lokaler. Siffran visar föreningens kostnad i förhållande till ytan, inte en beslutad avgiftshöjning för varje lägenhet.

Före höjningen var avgälden 167 199 kr per år. Fullt genomförd ökar den årliga kostnaden alltså med cirka 278 000 kr, vilket motsvarar omkring 10 procent av årsavgifterna 2025/26. Kostnaden på 176 459 kr i årsredovisningen 2025/26 innehåller bara en månad med den högre avgälden.

Efter Högsta domstolens dom om skälig tomträttsavgäld undersökte styrelsen, med juridisk hjälp via föreningens försäkring, om höjningen kunde omprövas eller sänkas. Efter den bedömningen avslutades ärendet utan fortsatt process.

Inför en bygglovsansökan behöver styrelsen kontrollera med staden vilka godkännanden och eventuella ändringar av tomträttsavtalet som byggplanerna kräver, och om avgälden påverkas. Någon ytterligare höjning på grund av projekten är inte fastställd.

Underhållsplanen beskriver vilka delar av fastigheten som behöver underhållas eller bytas ut, ungefär när det behöver göras och vad det kan kosta.

Styrelsens preliminära uppskattning är cirka 13,5 miljoner kronor över 25 år. Då har genomförda arbeten räknats bort och bedömd upprustning av källaren lagts till. Några av de största posterna är:

* Årtalen kommer från det äldre planeringsunderlaget. De är preliminära och behöver omprövas utifrån fastighetens skick.

Källarens 1–1,5 miljoner kronor ingår i totalsumman på cirka 13,5 miljoner. Uppskattningen omfattar bland annat fönster, asbestsanering, dörrar, sprickor, brandsäkerhet och ombyggnad av förråd. Byte av värmeledningar är en separat post.

Planen innehåller även mindre och återkommande åtgärder, till exempel för tvättstugor, ventilation och gemensamma utrymmen.

Planen är ännu inte fullständigt uppdaterad. Arbetet med att föra över den till systemet SINOM blev inte färdigt, och föreningen kommer att lämna systemet. När den nya förvaltaren tillträder ska planen revideras från grunden genom en fullständig besiktning av fastigheten. Då ska behov, prioriteringar, kostnader och tidpunkter uppdateras och kopplas till föreningens ekonomiska planering.

Kostnaderna är uppskattningar, inte offerter. När bygglovet visar vad som får byggas kan projektet beskrivas så noga att entreprenörer kan lämna priser. Då prövar styrelsen kostnad, finansiering och utförande igen. Projektet ska inte genomföras till vilket pris som helst. Blir det för dyrt anpassas, skjuts upp eller avbryts det. Enligt förslaget till beslut kräver en ändrad kostnad inte i sig ett nytt stämmobeslut, men en väsentlig ändring av byggnaden gör det.

Ja. En medlem kan föreslå sådana villkor när ärendet behandlas, och stämman tar då ställning till förslaget. Villkoren behöver vara tydliga och rymmas inom det ärende som kallelsen gäller.

Styrelsens förslag innehåller inget fast kostnadstak och inget krav på ett nytt stämmobeslut före beställning. Styrelsen föreslår att stämman i punkt 18.5 ger styrelsen i uppdrag att söka bygglov, ta in offerter och genomföra projektet, om nödvändiga tillstånd och föreningens ekonomi medger det.

Skälet är att byggstarten kan ligga långt fram och att dagens kostnadsuppskattningar är preliminära. Ett fast belopp redan nu kan behöva omprövas när aktuella offerter finns. Ett obligatoriskt nytt stämmobeslut innebär också mer administration, kostnader och risk för fördröjning.

Det betyder inte att styrelsen får genomföra bygget till vilket pris som helst. Innan bygget beställs ska styrelsen bedöma hela projektkostnaden, inklusive moms, kringkostnader och utrymme för oförutsedda utgifter. Finansieringen måste fungera tillsammans med föreningens övriga ekonomiska åtaganden.

Kan projektet inte genomföras inom stämmans beslut och dess villkor får styrelsen inte gå vidare på egen hand. Då får projektet vänta, eller så återkommer frågan till stämman.

Delar av källaren görs om till tre lägenheter och två kontor. Lägenheterna, två fyror på 83 kvm och en trea på 67 kvm, blir totalt omkring 233 kvm. De placeras på Åkerbladsgatan, där det är mest sol och där föreningen råder över marken. Kontoren, 52 kvm på Olaus Magnus väg och 40 kvm på Åkerbladsgatan, hyrs ut. De ersätter de nio förrådslokaler som hyrs ut i dag. Medlemmarnas förråd samlas till största delen på Olaus Magnus väg.

Projektkostnaden uppskattas till 7–11 miljoner kronor och överskottet till 3–7 miljoner kronor. Siffrorna är grova planeringsbedömningar, inte offerter.

Föreningens kostnader har ökat tydligt de senaste fem åren, även när dräneringen räknas bort, och underhållsplanen visar omkring 13,5 miljoner kronor under 25 år. I grunden finns fyra sätt att möta det: högre avgifter, större lån, fortsatt kostnadskontroll eller att låta föreningens egna ytor ge nya intäkter. Källarprojektet utreds som ett sätt att göra det sista.

Förr betalade föreningen större underhåll genom att sälja hyreslägenheter när de blev lediga. Av de 14 som fanns 2010 återstår bara några få, och det går inte att veta när de blir lediga. Det går inte att planera underhållet efter.

Nej, det är en bruttouppgift. Den består av årsavgifter för de nya lägenheterna och hyra för kontoren. Med dagens avgift, 1 306 kr per kvm och år, ger 233 kvm omkring 304 000 kr. De nya kontorslokalerna beräknas ge 221 000–294 000 kr. De nio förrådslokalerna som försvinner ger i dag omkring 138 000 kr. Räknas de bort blir tillskottet omkring 390 000–460 000 kr per år. Därifrån ska kostnader för värme, vatten, förvaltning, underhåll och eventuella vakanser dras innan nettot är känt.

Kontorshyran bygger på annonserade hyror för kontor i Johanneshov, 2 400–3 200 kr per kvm och år, och förutsätter nyrenoverade lokaler. Källarlokaler kan ge lägre hyra. Hyresnivån behöver kontrolleras ytterligare innan något beslut om att genomföra projektet.

Kalkylen räknar med ett försäljningspris på cirka 60 000 kr per kvm. För 233 kvm nya bostäder blir det omkring 14 miljoner kronor. Med en uppskattad projektkostnad på 7–11 miljoner ger det ett möjligt överskott på 3–7 miljoner kronor.

Priset är ett preliminärt antagande. Ny standard och uteplatser kan göra bostäderna attraktiva, men priset påverkas också av bland annat ljusinsläpp, planlösning, månadsavgift och marknadsläget när de säljs.

Avgifterna är inte bestämda. Med föreningens genomsnittliga avgiftsnivå för 2025/26, 1 306 kr per kvm och år, skulle en fyra på 83 kvm få cirka 9 000 kr i månaden. Det är bara ett räkneexempel, inte en beslutad avgift.

När nya bostadsrätter tillkommer behöver föreningen se över andelstalen och hur avgifterna fördelas. Det görs med hjälp av den ekonomiska förvaltaren och enligt föreningens stadgar. De slutliga avgifterna beror på hur kostnaderna fördelas och vilka intäkter föreningen behöver för drift, underhåll och övriga åtaganden.

Då kan överskottet minska kraftigt eller bli en förlust. Kalkylerna ska därför inte läsas som löften.

Blir försäljningspriset 20 procent lägre än kalkylens antagande minskar intäkterna från cirka 14 till 11,2 miljoner kronor. Kostar projektet samtidigt 11 miljoner återstår bara cirka 200 000 kr. Ytterligare kostnader, till exempel för ränta eller förseningar, kan då göra att projektet går med förlust.

Innan föreningen binder sig för att genomföra projektet behöver kalkylen uppdateras och prövas med flera motgångar samtidigt. Styrelsen behöver också bedöma hur en eventuell förlust skulle påverka föreningens ekonomi, underhåll och avgifter. Är risken för stor behöver projektet anpassas, skjutas upp eller avbrytas.

Om källarprojektet genomförs behöver förråden fördelas om. I dag varierar storleken från cirka 2–3 kvm till omkring 10 kvm. Förslaget är att varje lägenhet får förråd motsvarande omkring 8 procent av boytan. För en lägenhet på 50 kvm blir det cirka 4 kvm. Några skulle få mindre förråd än i dag och andra större.

Enligt förslaget placeras de flesta förråden på Olaus Magnus väg. Boende på Åkerbladsgatan 6 ska i första hand få förråd på Åkerbladsgatan, om utrymmet räcker.

Innan omfördelningen kan beslutas behöver styrelsen kontrollera vilken rätt varje boende har till sitt nuvarande förråd. Det beror bland annat på om förrådet ingår i bostadsrätten eller används enligt ett separat avtal.

Ingår ett förråd i bostadsrätten kräver en förändring vid ombyggnad normalt att bostadsrättshavaren samtycker. Utan samtycke kan förändringen i vissa fall ändå genomföras, men då krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman stöder beslutet och att hyresnämnden godkänner det (9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 § bostadsrättslagen).

Storlek och placering för varje lägenhets förråd är därför inte bestämda än.

De nio förrådslokalerna är 166 kvm och ger omkring 138 000 kr per år. Kontoren blir 92 kvm och beräknas ge 221 000–294 000 kr. Mindre yta kan alltså ge mer hyra, och resten av ytan kan bli medlemsförråd. Kontoren placeras där det finns teknik som förvaltaren behöver komma åt, och de ytorna passar därför inte för bostäder.

Det går inte att svara på i detalj ännu. Byggstörningar, ljud, tillgänglighet och installationer utreds i nästa tekniska skede, om projektet går vidare.

Styrelsens mål är att stärka föreningens ekonomi på lång sikt, klara framtida underhåll och begränsa behovet av avgiftshöjningar.

Att förvalta fastigheten innebär både att ta hand om det som finns och att undersöka möjliga förbättringar. Det kan handla om att minska kostnaderna, till exempel för uppvärmning, eller att använda befintliga utrymmen så att de ger föreningen större intäkter.

Källaren behöver rustas upp. Därför undersöker styrelsen om en ombyggnad samtidigt kan ge pengar till framtida underhåll, genom försäljning av nya bostadsrätter och löpande intäkter från avgifter och lokalhyror. Nyttan behöver vägas mot byggkostnader, ökade driftkostnader, förlorade förrådshyror och projektets risker.

Extrastämman valde med majoritet inriktningen alternativ 3: en gemensam byggnad för sopor och cyklar, med möjlighet för andra föreningsgemensamma funktioner. Det var ett vägval, inte ett beslut om att bygga. Beslutet om själva byggnaden, med plats, utformning, kostnad och finansiering, tas på stämman den 14 oktober. Alternativ 3 återges i sin helhet under Extrastämmans beslut 10 juni.

Vi har en preliminär kostnadsbedömning, men behöver veta vad staden tillåter innan vi lägger större pengar på detaljerade ritningar och upphandling.

Bygglovet är en stor osäkerhet i vårt område. Dialogen med staden har redan minskat byggnadens planerade storlek från omkring 150 till omkring 80 kvm. Detaljplanerar vi hela bygget för tidigt riskerar vi att betala för arbete som sedan måste göras om.

När bygglovet är klart kan vi färdigställa ritningar och tekniska beskrivningar för det godkända förslaget och begära in mer tillförlitliga och jämförbara offerter.

Ett beviljat bygglov innebär inte att föreningen måste bygga. Kostnaden och finansieringen behöver fortfarande bedömas innan bygget beställs.

Styrelsen tog in flera prisuppgifter innan Ateljé Lingmark valdes. Till och med augusti 2026 hade arkitekten fakturerat sammanlagt 76 500 kr för arbetet med FNI och källarprojektet: 22 500 kr för förstudien om källaren, 15 000 kr för förstudien om FNI och 39 000 kr för det fortsatta arbetet med båda projekten.

Det är inte bestämt, eftersom inget projekt är i byggskedet. Går ett projekt vidare anlitas fackkunniga för projektledning, teknisk projektering, upphandling, byggkontroll och ekonomisk uppföljning. Arkitekten ansvarar för utformning och bygglov, inte automatiskt för hela byggprojektet.